یکی از مهم‌ترین اصطلاحاتی که در قوانین ثبتی و شهرداری به وفور استفاده می‌شود، زیربنا است. زیربنای ساختمان با مساحت کل بنا متفاوت است. در مباحث زیربنای ساختمان چیست و فرق بنا و زیربنا چیست و یا تفاوت مساحت خالص با زیر بنای کل ساختمان چیست باید تعاریف اصطلاحاتی مانند زیربنای مفید و غیر مفید، مشاعات و مفروزات آپارتمان و موارد دیگر بررسی گردند.
زیربنای ساختمان
بنابر تعریف شهرداری، سطح زیربنای هر طبقه از ساختمان احداثی، کل مساحت بنای آن طبقه به اضافه مساحت دیوارها، راه پله‌ها ،راهرو ها وداکت‌ها را شامل می‌شود. به این معنی که برای محاسبه زیر بنای طبقه باید مترکشی را پشت تا پشت دیوارها انجام داد. به طور کلی جمع مساحت طبقات روی زمین و زیر زمین مساحت کل بنای ملک مورد نظر را نتیجه می‌دهد.
زیربنای مفید و غیرمفید ساختمان
در مباحث مربوط به زیر بنای ساختمان ابتدا باید تفاوت زیر بنای مفید و غیرمفید را بدانیم. زیربنای مفید به سطح کل ساخته شده بر روی زمین ملک به جز قسمت پله و آسانسور و دیگرمشاعات گفته می‌شود. طبیعتا زیر بنای غیرمفید نیز سطح کل زیر بنا به غیر از فضای مفید است.
بنای مفید ساختمان بر طبق قانون یعنی آنچه در سند ساختمان به نام مالک بوده و کسی حق هیچ‌گونه دخل و تصرفی را در آن ندارد. بحث مهم در اینجا در مورد پارکینگ و انباری پیش می‌آید که باید گفت با اینکه پارکینگ و انباری موجود در زیر زمین که بعضاً در سند ملک مذکور به مالک انتقال می‌یابند جزء فضای غیرمفید به حساب می‌روند.
مشاعات و مفروزات آپارتمان
مشاعات ساختمان همان‌طور که از اسم آن پیداست به بخش‌هایی گفته می‌شود که تمام مالکین در آن‌ها سهم دارند. مشاع بودن به معنی آن است که سهم هیچ یک از مالکین را نمی‌شود به صورت مجزا تعیین نمود یعنی همه مالکین در تمام نقاط مشاع آپارتمان سهم دارند.
نحوه تشخیص مشاعات ساختمان بدین صورت است که هر قسمتی از آپارتمان که در سند قطعی مالکیت به طور مشخص به عنوان دارایی مالک به آن اشاره نگردیده باشد، جزء مشاعات آپارتمان به حساب می‌آید. به طور مثال اگر در سند هر واحد، متراژ انباری و پارکینگ ذکر گردیده باشد این دو فضا از مشاعات ساختمان به حساب نمی‌آیند. اما چون مساحت راهرو و آسانسور در سند مالکیت نیامده، این دو فضا جزء مشاعات هستند.
این طور می‌توان گفت که مشاعات بخش‌هایی از ساختمان هستند که ما در آن‌ها سهم داریم، اما مالکیت آن در اختیار و اراده ما نیست. این یعنی مشاعات به کل مالکین تعلق دارد و یک نفر از مالکین نمی‌تواند روی بخشی از مشاعات به صورت جداگانه ادعای مالکیت داشته باشد.
مفروزات به همان بخش‌های خصوصی و تحت تملک افراد می‌گویند که اصطلاحی در مقابل مشاعات است که بین تمامی مالکین در یک ساختمان مشترک هستند. مفروزات به فضاهای داخلی آپارتمان‌ها که شامل اتاق‌های خواب، آشپزخانه و بالکن هستند، گفته می‌شود. اگر در ساختمانی انباری داخل آپارتمان برای واحدها در نظر گرفته شود، متراژ بین دیوار تا دیوار انباری را به زیر بنای ملک اضافه می‌کنیم.
پس در پاسخ به این سوال که آیا پارکینگ جز زیربنای مفید است؟ پاسخ ما منفی خواهد بود؛ گرچه فضای آن جزء مفروزات ما است. باید افزود که طراحی بالکن و پارکینگ اختصاصی برای واحدهای ساختمان بسیار مفید است. این کار علاوه بر بالا بردن امتیازات ساختمان نسبت به ساختمان‌های هم‌رده که فاقد این فضاها هستند، باعث افزایش متراژ خانه و در نتیجه ارزشمندتر شدن قیمت ملک هنگام فروش یا اجاره خواهد شد.
در آپارتمان‌های مسکونی فضاهایی چون لابی، سرایداری، سرویس بهداشتی در حیاط، اتاق مدیریت، اطلاعات، سایت کامپیوتر، سالن اجتماعات، فضای بازی بچه‌ها، تاسیسات، شوت زباله، راه پله و آسانسور، فضای ورزشی، هواکش، نورگیر و نمازخانه جزء مشاعات به شمار می‌روند.
آیا حیاط و تراس آپارتمان جزء زیربنا محسوب می‌شود؟
از آنجایی که حیاط در واقع زمینی خالی محسوب می‌شود که بنایی روی آن احداث نگردیده است، لذا مساحت آن جزء زیربنای ساختمان محاسبه نمی‌شود. اما موضوع در مورد تراس و بالکن که هر دو فضایی برای ارتباط با محیط بیرون هستند تفاوت دارد.
در پاسخ به این سوال که تراس جزئی از زیربنا محسوب می‌شود یا خیر باید بگوییم که شهرداری برای تشویق مردم برای احداث بالکن و ارتقا دادن کیفیت ساختمان‌های مسکونی، احداث تراس‌های مسقف تا عمق ۳ متر را به شرح ذیل جزء زیربنا و تراکم طبقه به حساب آورده است. علاوه بر این در نقشه شهرداری چنانچه عمق بالکن بیش از ۳ متر باشد، کل مساحت آن به عنوان بخشی از زیربنا محسوب خواهد شد.
نحوه محاسبه زیربنای بالکن :
نیمی از مساحت بالکن سه طرف باز، جزء زیربنا محسوب می‌شود.
دو سوم تراس سه طرف بسته، جزء زیربنا محسوب می‌شود.
آیا دیوارها جزء زیربنای ساختمان به حساب می‌آیند؟
در پاسخ به این سوال باید گفت که کل دیوارهای داخلی جز مساحت مفید هستند و نیمی از دیوارهای 20 سانتی‌متری مشترک میان واحدها به زیربنای ملک اضافه می‌شود. علاوه بر این نیز باید اشاره کرد که قطر دیواری که بین آپارتمان و فضاهای مشاع قرار دارد، به مساحت زیربنای مفروز اضافه خواهد شد.
رعایت نکات زیر در بحث مترکشی زیربنا حائز اهمیت هستند:
تفکیک فضاهای مشاع و مفروز قبل از انجام مترکشی آپارتمان انجام شود.
برای محاسبه زیربنای هر واحد باید بالکن‌های روباز و دارای سقف هم به حساب آیند.
فضای بین دیوارها در مترکشی در نظر گرفته می‌شوند و سپس قطر دیوارها به مساحت کل اضافه می‌شود.
برای محاسبه زیربنای خانه‌هایی که دارای شکل هندسی مشخصی هستند باید با اندازه‌گیری هر ضلع و توسط فرمول‌های ساده ریاضی مساحت را به دست آوریم.
مساحت خانه‌هایی که شکل هندسی مشخصی ندارند از طریق تفکیک به اشکال هندسی و محاسبه مساحت آن‌ها و سپس جمع نمودن اعداد به دست آمده محاسبه خواهد شد.
در مورد واحدهای دوبلکس باید گفت که راه‌پله میان دو طبقه جزئی از طبقه پایینی است و باید هر طبقه به صورت جداگانه مترکشی شده و مجموع آن‌ها زیربنای ساختمان می‌شود.
دیواری که بین دو واحد آپارتمان است، در صورتی که قسمتی از اسکلت ساختمان نباشند، دارای مالکیت مشترک است.
در محاسبات می‌توان از اندازه‌های کف‌پوش‌ها به عنوان یک راه سریع برای به دست آوردن مساحت سریع حدودی فضاها استفاده کرد.
بر اساس آنچه بیان شد، نحوه محاسبه زیربنای ساختمان، برای افرادی که قصد سرمایه‌گذاری روی یک ملک را دارند امری کاملاً ضروری و لازم خواهد بود. به منظور محاسبه زیربنای آپارتمان‌هایی که شکل هندسی واحد و مشخصی دارند، فقط باید اندازه هر ضلع را اندازه‌گیری کرده و سپس مساحت را با استفاده از فرمول‌های ریاضی بدست آورد.
معرفی انواع زمین ها از نظر شکل
برای ساخت ساختمان قبل از طراحی و اجرا، مساحت زیر بنا بسیار اهمیت دارد. بیشتر زمین هایی که برای ساخت و ساز استفاده می شود به شکل مستطیل، مربع و یا قناس هستند. هر کدام از این زمین ها طراحی منحصر به فرد خود را دارند. باید طراحی زمین ها به گونه ای انجام شود که علاوه بر زیبایی، امکان استفاده بیشتر از فضا را در اختیار شما قرار دهد. مخصوصا در طراحی زمین های قناس باید زمین به گونه ای طراحی و اجرا شود که قناسی ساختمان را در کمترین حالت ممکن نشان دهد. بهترین زمین ها برای ساخت و ساز زمین های مستطیل شکل هستند.
بدست آوردن مساحت انواع زمین‌ها
زمین های مربعی: برای محاسبه سطح زمین های مربعی یک طول زمین را در خودش ضرب می‌کنیم تا مساحت زمین به دست آید.
زمین های مستطیل: برای به دست آوردن مساحت زمین های مستطیل شکل، طول را در عرض ضرب می کنیم تا مساحت مورد نظر بدست آید.
زمین های قناس: معمولا زمین های قناس اندازه های متفاوتی دارند، ممکن است اندازه طول و عرض یک طرف زمین با طرف دیگر یکسان نباشد، برای محاسبه این گونه زمین ها فقط کافی است دو طول زمین را باهم جمع و در عرض زمین ضرب کنیم تا مساحت ما بدست آید.
چند درصد از زمین اختصاص به ساختمان دارد؟ (قانون ۶۰ درصد شهرداری)
طبق قانون شهر داری فقط ۶۰ درصد از مساحت زمین می تواند ساختمان سازی شود، ۴۰ درصد مابقی به حیاط اختصاص دارد. برای بدست آوردن زیر بنای ساختمان باید مساحت زمین را در ۶۰% ضرب کنیم، عدد بدست آمده زیربنای مجاز ساختمان است. ساختمان سازی بیشتر از ۶۰% تجاوز به حریم همسایه محسوب می شود.
محاسبه زیر بنای ساختمان با زمین مستطیل شکل (بدون هیچ قناسی)
محاسبه زیربنای ساختمان در زمین های مستطیل شکل (بدون هیچ قناسی) براحتی انجام می شود، فقط کافی است طول زمین را در ۶۰% ضرب کنیم تا زیر بنای ساختمان ما مشخص شود.
نکته: به هیچ وجه نباید بیشتر از ۶۰% تعیین شده شهرداری ساختمان سازی کرد، در غیر این صورت از طریق این ارگان جریمه نقدی خواهید شد!
روش محاسبه زیر بنای ساختمان در زمین‌های با قناسی کم
ابعاد و اندازه زمین های با قناسی کم این گونه است که طول و عرض یک طرف زمین با طرف دیگر دارای اختلاف است، به همین منظور هر دو طول زمین باید در ۶۰% ضرب شود. به طور مثال طبق شکل زیر ۴ اندازه از زمین مشخص شده است (دو طول: a1 و a2، دو عرض: b1 و b2). اندازه زمین به شرح زیر است:
- a1:25
- a2:23
- b1:12
- b2:12.23
در اینجا ما یک طول بزرگ a1 و یک طول کوچک a2 داریم، ابتدا طول بزرگ را در ۶۰% ضرب می کنیم و جواب را در نقشه علامت گذاری می کنیم، سپس همین عمل را برای طول کوچک انجام داده و جواب بدست آمده را علامت گذاری می کنیم. اگر از دو نقطه ای که علامت گذاری کردیم یک خط ترسیم کنیم متوجه می شویم ۶۰% زیر بنای ما بدست آمده اما جلوی ساختمان ما دچار شکستگی می شود. اما برخی از افراد نمی خواهند جلوی ساختمان شکستگی ایجاد شود برای این کار می توانید فقط طول کمتر زمین را در ۶۰% ضرب کنید.
محاسبه ی زیر بنای زمین های مربعی
برای محاسبه زمین های مربعی باید یک طول را در ۶۰% ضرب کنیم تا متراژ زیر بنای ما بدست آید.
تعیین متراژ زیر بنای ساختمان در زمین هایی با قناسی زیاد
محاسبه‌ی زیر بنا و رعایت قانون ۶۰% این گونه ساختمان ها به دو صورت است:
نوع اول؛ قناسی این گونه ساختمان ها بیشتر انتهای ساختمان می باشد، یعنی هر چه از ابتدای ساختمان به انتها نزدیک می شویم ساختمان کوچکتر می شود. به همین دلیل شما برای رعایت قانون ۶۰% می توانید فقط طول زمین را در ۶۰% ضرب کنید. برای محاسبه مساحت این ساختمان ها می توانید از فرمان Area در اتوکد استفاده نمایید.
نوع دوم؛ قناسی این ساختمان ها ابتدای زمین است. یعنی هر چه از ابتدا به انتهای ساختمان نزدیک می شویم، ساختمان بزرگتر می شود، به همین دلیل برای رعایت قانون ۶۰% شما باید مساحت زمین را در ۶۰% ضرب نمایید.
چگونه مساحت زمین را در اتوکد محاسبه کنیم؟
برای به دست آوردن مساحت زمین (مخصوصا زمین های قناس) می توانید از فرمان Area استفاده کنید. برای انجام این فرمان مراحل زیر را انجام دهید:
- ابتدا Area را در نوار خط فرمان (Line command) تایپ کرده و دکمه Enter را فشار دهید.
- با نشانگر موس به ترتیب اضلاع زمین را select کنید تا کاملا زمین مورد نظر انتخاب شود.
- دکمه Enter را فشار دهید تا متراژ یا مساحت زمین ظاهر شود.
بدون دیدگاه